Придбання нерухомості за криптовалюту в Україні: міф чи реальність?
Loading...
Date
2025
Authors
Дзера, Ірина
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Publisher
Abstract
Автором розглянуто проблематику купівлі-продажу об’єктів нерухомого майна за криптовалюту в Україні через призму існуючої ринкової практики та вимог вітчизняного законодавства. Під час дослідження встановлено, що правочини щодо купівлі-продажу нерухомості в Україні мають укладатися сторонами виключно в письмовій формі з обов’язковим нотаріальним посвідченням договору після виконання нотаріусом покладених на нього обов’язків відповідно до Закону України "Про нотаріат". Констатовано, що такий підхід унеможливлює укладення договорів купівлі-продажу нерухомості шляхом використання лише "тексту" смарт-контрактів (без укладення традиційних договорів), середовищем існування, укладення та виконання яких є цифрове середовище – зазвичай відповідні мережі блокчейн. В частині здійснення розрахунків встановлено, що законодавство України не передбачає можливості для сторін цивільно-правових відносин здійснювати розрахунки за нерухоме майно в криптовалюті, а також укладати відповідні договори купівлі-продажу без паперового оформлення та нотаріального посвідчення. Виявлено, що на практиці під "продажем нерухомості за криптовалюту" зазвичай мається на увазі обмін нерухомого майна на криптовалюту за договорами міни (бартеру), що фактично завуальовує та замінює класичний договір купівлі-продажу. Це простежується, зокрема, у "першому в Україні кейсі продажу квартири за криптовалюту" з використанням смарт-контракту як способу здійснення розрахунків за класичним нотаріально посвідченим договором, а також у низці аналогічних прикладів. Результати дослідження показали, що ЦК України не забороняє суб’єктам цивільних правовідносин укладати договори міни (бартеру), за яким об’єкт нерухомості буде обміняний на криптовалюту, за умови дотримання вимог щодо чинності правочину, включаючи укладення договору в паперовій формі з його подальшим нотаріальним посвідченням. Разом з тим, положення Закону № 2074-IX, який досі не набув чинності, прямо забороняють використовувати криптовалюту в якості предмету обміну, зокрема, на об’єкти нерухомого майна. Такі законодавчі заборони вступають в конфлікт з частиною 6 статті 715 ЦК України, відповідно до якої законом можуть бути передбачені лише особливості укладення та виконання договору міни, тому, на наше переконання, законодавець має переглянути викладений в Законі № 2074-IX підхід.
Description
The author examines the issue of purchasing and selling real estate in Ukraine using cryptocurrency through the lens of current market practices and the requirements of national legislation. The study reveals that transactions involving the sale of real estate in Ukraine must be executed strictly in written form, with mandatory notarisation of the contract following the performance of notarial duties as prescribed by the Law of Ukraine "On Notaries". It is established that such a legal framework precludes the possibility of executing real estate sale contracts solely by means of the "text" of smart contracts (without concluding traditional agreements), the existence, conclusion, and execution of which are typically confined to the digital environment – most commonly blockchain networks. In terms of settlements, it is found that Ukrainian legislation does not permit parties to civil legal relations to settle payments for real estate in cryptocurrency, nor to conclude corresponding sale contracts without paper documentation and notarisation. It is further identified that in practice, the term "sale of real estate for cryptocurrency" generally refers to the exchange of real estate for cryptocurrency under barter (exchange) agreements, effectively veiling and replacing the classical sale contract. This is evident, in particular, in the so-called "first real estate sale for cryptocurrency in Ukraine," in which a smart contract was used as a means of payment execution under a traditionally notarised agreement, as well as in several similar cases. The study’s findings indicate that the Civil Code of Ukraine does not prohibit parties to civil relations to enter into barter agreements under which real estate may be exchanged for cryptocurrency, provided that the legal requirements for the validity of such transactions are met, including the execution of the agreement in written form followed by notarisation. However, the provisions of Law No. 2074-IX, which has not yet entered into force, expressly prohibit the use of cryptocurrency as an object of exchange, including in transactions involving real estate. These legislative restrictions conflict with Part 6 of Article 715 of the Civil Code of Ukraine, which allows the law to establish only specific procedures for the conclusion and performance of barter contracts. Therefore, in our view, the approach enshrined in Law No. 2074-IX requires reconsideration by the legislator.
Keywords
договірне право, віртуальний актив, криптовалюта, нерухомість, засіб платежу, стаття, contract law, virtual asset, cryptocurrency, real estate, means of payment
Citation
Дзера І. О. Придбання нерухомості за криптовалюту в Україні: міф чи реальність? / Дзера І. О. // Юридичний науковий електронний журнал. - 2025. - № 5. - С. 75-78. - https://doi.org/10.32782/2524-0374/2025-5/15