Цінові тренди на українському ринку нерухомості України
Loading...
Date
2025
Authors
Захарова, Ксенія
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Publisher
Abstract
Статтю присвячено глибокому аналізу динаміки ціноутворення та ідентифікації ключових детермінант, що формують цінові тренди на українському ринку нерухомості. Актуальність дослідження зумовлена винятковою роллю цього сегмента як чутливого індикатора загальної економічної стійкості, що комплексно відображає рівень платоспроможного попиту, реагує на міграційні процеси, інвестиційну активність, а також на безпрецедентні виклики, пов’язані з воєнними потрясіннями та подальшими структурними трансформаціями національної економіки. Метою роботи є не лише фіксація фактичних змін цін на житлові та комерційні об’єкти, але й розробка прогностичної моделі, здатної оцінювати довгострокові наслідки макроекономічних та геополітичних шоків для ринкової рівноваги. У межах дослідження застосовано багатофакторний підхід, що поєднує методи економетричного моделювання (для встановлення кількісної залежності між цінами та макропоказниками), статистичний та порівняльний аналіз (для оцінки диференціації цін за регіонами та класами нерухомості), а також індикативне оцінювання (для моніторингу ключових інвестиційних сигналів). Об’єктом аналізу стали часові ряди цін на первинному та вторинному ринках житла у найбільших регіональних центрах України за період із 2014 року по теперішній час. Особлива увага приділена детальному вивченню як традиційних макроекономічних чинників (таких як інфляція, динаміка облікової ставки НБУ, рівень реальних доходів населення та обсяги прямих іноземних інвестицій), так і специфічних факторів воєнного часу (зокрема, вплив державних програм субсидування іпотеки, інтенсивність міграційних потоків у західні регіони та ризики руйнування інфраструктури). Отримані емпіричні результати підтверджують гіпотезу про асиметричність ринкової реакції, де значне зниження попиту (спричинене відтоком населення та фінансовою невизначеністю) швидше призводить до суттєвого зменшення обсягів угод та пропозиції нового будівництва, ніж до пропорційного падіння цін. Це вказує на високу інерційність та потенційну спекулятивність ринку, що ускладнює досягнення нової економічної рівноваги. Дослідження також визначає критичні ризики для забудовників, пов’язані зі зростанням собівартості будівництва через девальвацію та дефіцит кваліфікованої робочої сили. Практична цінність роботи полягає у наданні обґрунтованих прогнозів щодо розвитку цінових трендів, що має стратегічне значення для формування державної житлової політики, ефективного управління фінансовими ризиками банківським сектором та розробки інвестиційних стратегій в умовах необхідності повоєнного відновлення.
Description
The article is dedicated to a comprehensive analysis of price dynamics and the identification of key determinants that shape pricing trends within the Ukrainian real estate market (REM). The research’s relevance stems from the segment’s critical role as a highly sensitive indicator of overall economic stability, reflecting the level of solvent demand, and reacting to significant migratory movements, large-scale military shocks, and subsequent structural transformations of the national economy. The study’s objective is not merely to record factual changes in the prices of residential and commercial properties, but also to develop a robust predictive model capable of assessing the long-term consequences of macroeconomic and geopolitical shocks on market equilibrium. The research employs a multifactorial approach that integrates several core methodologies: econometric modeling (to establish quantitative relationships between prices and macroeconomic indicators), statistical and comparative analysis (to assess price differentiation across regions and property classes), and indicative valuation (to monitor key investment signals and market sentiment). The objects of analysis include time series data on prices in the primary and secondary housing markets within Ukraine’s major regional centers, spanning the period from 2014 to the present. Particular attention is paid to a detailed examination of both traditional macroeconomic factors (such as inflation, the NBU key policy rate dynamics, real disposable income levels, and volumes of foreign direct investment) and the specific wartime factors (including the impact of state subsidized mortgage programs, the intensity of internal migration flows toward western regions, and the inherent risks associated with infrastructure damage). The empirical results obtained confirm the hypothesis regarding the asymmetry of the market reaction, where a significant reduction in demand (primarily caused by population outflow and pervasive financial uncertainty) more rapidly leads to a substantial decrease in the volume of transactions and the supply of new construction, rather than a proportional decline in prices. This phenomenon suggests a high degree of market inertia and underlying speculative pressure, which fundamentally complicates the attainment of a new economic equilibrium. Furthermore, the study identifies critical financial and operational risks for developers, specifically those related to the sharp rise in construction costs due to currency devaluation and the critical shortage of skilled labor. The practical value of this research lies in providing substantiated forecasts for price trend development, which holds strategic significance for shaping government housing policy, enabling effective financial risk management within the banking sector, and guiding investment strategies necessary for postwar reconstruction and recovery efforts.
Keywords
ціни на нерухомість, фактори впливу на ціни на нерухомість, вторинний ринок нерухомості, стабільність ринку нерухомості, стаття, real estate market, real estate prices, factors influencing real estate prices, secondary real estate market, real estate market stability
Citation
Захарова К. Ф. Цінові тренди на українському ринку нерухомості України / Захарова К. Ф. // Трансформаційна економіка. - 2025. - № 3 (12). - С. 24-30. - https://doi.org/10.32782/2786-8141/2025-12-4